Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus 2026: Förderung für Vermieter

Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus – kurz und ehrlich

Bei der Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus bekommen Vermieter 2026 genau 30 % Förderung – die Grundförderung, mehr nicht. Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus sind in der Förderrichtlinie ausdrücklich auf die selbstgenutzte Wohneinheit beschränkt und damit für vermietete Wohnungen unerreichbar.

Gerechnet wird nicht auf die Rechnungssumme, sondern auf eine Staffel: 28.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste, je 8.000 € für jede weitere. Der Höchstbetrag gehört dem Gebäude und verteilt sich gleichmäßig auf alle Wohnungen.

Auf der Mietseite erlaubt § 559e BGB eine Modernisierungsumlage von 10 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr, nachdem pauschal 15 % Erhaltungsaufwand und die Förderung abgezogen sind. Und dann kommt der Deckel, der die ganze Rechnung entscheidet: Wegen des Heizungseinbaus darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 € je Quadratmeter Wohnfläche steigen.

Dieser Artikel rechnet beide Seiten durch. Grundlage sind das KfW-Merkblatt 458 (Stand 07/2026, gültig ab 21.07.2026), die Förderrichtlinie BEG EM vom 17.07.2026 und die geltenden Fassungen von BGB, Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und CO2-Kostenaufteilungsgesetz. Stand: August 2026. Das ist keine Rechts- und keine Steuerberatung – die Einordnung deines konkreten Falls gehört zur Rechts- oder Steuerberatung.

Zur Größenordnung: Von den 44,0 Millionen Wohnungen in Deutschland zum Jahresende 2025 befanden sich nach Angaben des Statistischen Bundesamts rund 43,1 Millionen oder 98,0 % in Wohngebäuden – und von diesen 43,1 Millionen lagen 54,9 % oder 23,6 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern; im Schnitt hat jedes der 3,5 Millionen Mehrfamilienhäuser 6,7 Wohnungen. Die Heizungsart dieser Wohnungen weist die Statistik nicht aus.

Wie viel Förderung ein Vermieter wirklich bekommt: 30 %

Die Förderrichtlinie ist an dieser Stelle knapp: „Für Maßnahmen nach Nummer 5.3 beträgt der Fördersatz 30 %." Das ist die Grundförderung für die Heizungstechnik, und für einen reinen Vermieter ist sie zugleich das Ende der Fahnenstange.

Der Grund steht in den Bonus-Regelungen selbst. Zum Klimageschwindigkeitsbonus heißt es: „Der Bonus wird selbstnutzenden Eigentümern für Maßnahmen nach Nummer 5.3 nur für die selbstgenutzte Wohneinheit gewährt." Der Einkommensbonus ist genauso formuliert – er gilt „für deren selbstgenutzte Hauptwohneinheit oder alleinige Wohneinheit". Wer vermietet, erfüllt diese Voraussetzung für die vermieteten Wohnungen nicht. Auch der Austausch einer 25 Jahre alten Gasheizung ändert daran nichts.

Daraus folgt eine Feinheit, die in Vergleichstabellen gern untergeht: Die vielzitierte Obergrenze von 70 % ist für Vermieter ohne jede Wirkung. Sie deckelt die Summe aus Grundförderung und Bonusförderung – und wo es keine Boni gibt, wird sie nie erreicht. Für dich zählt nur eine Zahl: 30 %.

Wie sich der Zuschuss bei Selbstnutzern zusammensetzt, welche Boni es überhaupt gibt und wie die Degression über die Jahre läuft, steht im Ratgeber zur Wärmepumpen-Förderung 2026 — dieser Artikel zeigt bewusst nur den Vermieter-Ausschnitt.

Ein Punkt am Rande, den die KfW selbst offenlegt: Ein Rechtsanspruch auf die Förderung besteht nicht, „die KfW entscheidet aufgrund pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen der verfügbaren Mittel".

28.000 € gelten nur für die erste Wohneinheit

Der zweite Hebel ist die Bemessungsgrundlage. Das Merkblatt 458 staffelt den Förderhöchstbetrag des Gebäudes:

Zwei Sätze daneben entscheiden über die Praxis:

• Der Höchstbetrag gehört dem Gebäude, nicht der Wohnung. „Der Förderhöchstbetrag des Gebäudes verteilt sich zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten" – unabhängig davon, ob eine Wohnung 40 oder 140 Quadratmeter hat. In einem Haus mit sechs Wohnungen sind das 103.000 € geteilt durch sechs: 17.166,67 € je Wohnung, nicht 28.000 €.
• Teilmaßnahmen bekommen nur den anteiligen Deckel. Betrifft die Maßnahme nicht alle Wohneinheiten – das Merkblatt nennt die Etagenheizung als Beispiel –, ist der anteilige Höchstbetrag für die geförderten Wohnungen einzuhalten.

Und der Deckel ist verbrauchbar: Werden für dasselbe Gebäude mehrere Anträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten gestellt, reduziert sich der Förderhöchstbetrag um die bereits berücksichtigten förderfähigen Kosten. Wer die Wärmepumpe heute und die zweite Maßnahme in zwei Jahren einreicht, teilt sich denselben Topf.

So sehen die Förderhöchstbeträge nach Wohneinheiten aus – die Zeilen mit 7 und 10 Wohneinheiten sind KfW-eigene Beispiele, die übrigen unsere Rechnung nach derselben Staffel:

Die dritte Spalte ist der maximal mögliche Zuschuss: Sie unterstellt, dass die förderfähigen Kosten den Höchstbetrag auch ausschöpfen. Liegen die Kosten darunter, zählen die tatsächlichen Kosten – im Zweifamilienhaus aus Rechenbeispiel B weiter unten sind es 41.000 € Kosten und damit 12.300 € Zuschuss statt der 12.900 €, die erst bei 43.000 € Kosten erreicht wären.

Alles, was über dem Förderhöchstbetrag liegt, trägst du allein. Eine belastbare amtliche Kostenzahl für Wärmepumpen im Mehrfamilienhaus gibt es nicht – wie hoch dein Anteil ausfällt, zeigt erst das konkrete Angebot.

Was für den Antrag sonst noch gilt: Das Gebäude muss zum Zeitpunkt der Antragstellung mindestens fünf Jahre alt sein (gerechnet ab Bauantrag oder Bauanzeige), der Vorhabenbeginn vor Antragstellung schließt die Förderung aus, und nach der Zusage hast du 36 Monate Zeit, das Vorhaben abzuschließen; der Nachweis folgt innerhalb von sechs Monaten danach. Bei gemischt genutzten Gebäuden ist die Förderung möglich, wenn die Wohnfläche mehr als die Hälfte der beheizten Fläche ausmacht – Gewerbeflächen zählen dabei nicht als Wohneinheiten für den Deckel.

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Was sich 2027 ändert – und warum das den Zeitplan bestimmt

Beide Änderungen stehen bereits in der Förderrichtlinie vom 17.07.2026, du kannst sie also einplanen.

Der Sockelbetrag der ersten Wohneinheit sinkt halbjährlich um 750 €:

Wichtig für Mehrfamilienhäuser: Nur die erste Wohneinheit rutscht. Die 15.000 € und die 8.000 € stehen unverändert. Je mehr Wohnungen dein Haus hat, desto kleiner ist der Anteil des Deckels, den die Degression überhaupt erreicht – im Zehnparteienhaus sinkt der Höchstbetrag nach unserer Rechnung von 135.000 € auf 134.250 €, also um rund 0,56 %.

Der Fördersatz selbst fällt ab Quartal 1 2027 von 30 % auf 15 %. Die Richtlinie stellt daneben einen Bonus von 15 Prozentpunkten für Wärmepumpen in Aussicht, „die ihren Ursprung in der Union" haben – wer ihn bekommt, landet wieder bei 30 %. Ehrlich bleibt hier: Weder der genaue Stichtag innerhalb des Quartals noch die Definition dieses Ursprungs sind veröffentlicht; die KfW verweist auf eine Bekanntgabe des Bundeswirtschaftsministeriums im zweiten Halbjahr 2026. Wer 2026 einreicht, muss diese Frage nicht beantworten.

Noch ein ehrlicher Hinweis zum aktuellen Übergang: Die KfW-Systeme hinken der neuen Richtlinie nach – die Bestätigung zum Antrag ist nach Angaben der KfW „aktuell noch nicht in allen Punkten an die neue Förderrichtlinie angepasst"; das betrifft den entfallenen Effizienzbonus und den Emissionsminderungszuschlag und soll voraussichtlich ab September 2026 korrekt abgebildet sein. Für Vermieter ist das folgenlos, weil sie ohnehin keine Boni beantragen.

Wer im Mehrfamilienhaus den Antrag stellt

Diese Frage entscheidet über das Programm – und sie wird oft zu spät gestellt.

• Ungeteiltes Mehrfamilienhaus, natürliche Personen im Grundbuch → KfW 458. Der Antrag ist „durch eine Eigentümerin oder einen Eigentümer selbst zu stellen. Ein gemeinschaftlicher Antrag oder eine Bevollmächtigung von Dritten ist nicht zulässig." Gibt es mehrere Eigentümer und stellt nur einer den Antrag, setzt die KfW die Zustimmung der anderen voraus. Deine Hausverwaltung kann hier also nicht für dich unterschreiben.
• Wohnungseigentümergemeinschaft, Maßnahme am Gemeinschaftseigentum → KfW 458 über eine bevollmächtigte Person. Für die Grundförderung stellt sie den Antrag für die Gemeinschaft.
• GbR oder juristische Person im Grundbuch → KfW 459. Im Grundbuch eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts und ihre Gesellschafter sind in der 458 ausdrücklich nicht antragsberechtigt. Die 459 („Heizungsförderung für Unternehmen – Wohngebäude") hat dieselbe Staffel und ebenfalls „maximal 30 %".
• Contractor. Antragsberechtigt sind nach der Richtlinie alle Investoren, ausdrücklich auch Contractoren. Für ein Gebäude sind sogar mehrere Anträge von unterschiedlichen Antragstellern für unterschiedliche Einzelmaßnahmen möglich, solange die Höchstgrenzen des Gebäudes eingehalten werden.

Zwei Kumulierungsregeln gelten unabhängig davon: Mit anderen öffentlichen Fördermitteln – Krediten, Zulagen, Zuschüssen – ist eine Kumulierung „bis zu 60 Prozent der geförderten Investitionskosten möglich". Und für dieselben förderfähigen Kosten darf nur ein Antrag gestellt werden, entweder bei der KfW oder beim BAFA.

Genau diese Trennlinie wird interessant, wenn die Gebäudehülle mitsaniert wird: Welche Kostenblöcke in den Heizungsantrag gehören und welche in die BAFA-Förderung, steht im Ratgeber zu Dämmung und Wärmepumpe kombinieren – im Mehrfamilienhaus zusätzlich relevant, weil beide Deckel nach Wohneinheiten gestaffelt sind.

Modernisierungsumlage Heizung: 10 Prozent – und dann der Deckel

Seit der Reform hat der Heizungseinbau einen eigenen Modernisierungstatbestand: § 555b Nummer 1a BGB erfasst Maßnahmen, „durch die eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes … eingebaut oder aufgestellt wird" – und § 42 Absatz 2 Nummer 2 GModG nennt ausdrücklich „eine elektrisch angetriebene Wärmepumpe".

Die Rechtsfolge steht in § 559e Absatz 1 Satz 1 BGB: Hat der Vermieter eine solche Maßnahme durchgeführt, die die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt, und dabei Drittmittel in Anspruch genommen, „so kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen".

Davor steht ein Abzug zu deinen Gunsten: Nach § 559e Absatz 2 Satz 1 BGB gehören pauschal 15 % als fiktiver Erhaltungsaufwand nicht zu den aufgewendeten Kosten. Satz 2 nimmt davon Heizungsanlagen im Sinne des § 43 GModG aus – das sind Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen. Die Wärmepumpe fällt nicht darunter, für sie gilt die Pauschale.

Der Rechenweg, den wir in diesem Artikel verwenden – unsere Arithmetik aus den Vorschriften, keine amtliche Berechnung:

umlagefähig pro Jahr = 10 % × ( 0,85 × Kosten − KfW-Zuschuss )

Die Reihenfolge ist nicht ganz unstrittig: § 559a Absatz 1 BGB formuliert, dass mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten gar nicht erst zu den aufgewendeten Kosten gehören, während § 559e Absatz 1 den Drittmittelabzug hinter den Kostenbegriff stellt. Wir rechnen in der oben gezeigten Reihenfolge; die Zwischenwerte können je nach Lesart leicht abweichen.

Rechenbeispiel A: sechs Wohnungen, 450 m², 120.000 € Kosten

Aus 592,50 € rechnerischer Umlage werden also 225 € tatsächliche Umlage – 2.700 € statt 7.110 € im Jahr. Der Deckel schneidet gut 60 % ab.

Rechenbeispiel B: Zweifamilienhaus, 160 m², 41.000 € Kosten

Hier liegen die Kosten unter dem Förderhöchstbetrag von 43.000 €, der Zuschuss beträgt also 30 % von 41.000 € = 12.300 €. Nach der Pauschale bleiben 34.850 €, abzüglich Zuschuss 22.550 €, davon 10 % sind 2.255 € im Jahr oder 187,92 € im Monat – 1,17 €/m². Zulässig sind 160 × 0,50 € = 80 € im Monat.

Wann der 0,50-€-Deckel nicht greift

Nur bei sehr niedrigen Kosten je Quadratmeter. Stellt man die Formel um (wieder: unsere Rechnung, kein amtlicher Wert), bleibt die Umlage genau dann unter der Grenze, wenn die förderfähigen Kosten rund 109 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Zum Vergleich: Das KfW-eigene Beispiel für ein Haus mit sieben Wohneinheiten arbeitet mit 140.000 € Kosten. In der Praxis greift der Deckel damit fast immer.

Zwei allgemeine Kappungsgrenzen laufen daneben weiter: Nach § 559 Absatz 3a BGB darf die Miete durch Modernisierungen insgesamt um höchstens 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren steigen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je Quadratmeter sind es 2 €. Bist du neben der Heizung zu weiteren Erhöhungen berechtigt, dürfen auch diese Grenzen nicht überschritten werden.

Und eine Grundregel, die jede kreative Vertragsgestaltung erledigt: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam" (§ 559e Absatz 5 BGB).

Bringt es etwas, auf die Förderung zu verzichten und 8 % umzulegen?

Diese Idee kursiert, weil § 559e Absatz 1 Satz 2 BGB sie scheinbar eröffnet: „Wenn eine Förderung nicht erfolgt, obwohl die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt sind, kann der Vermieter die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen" – und § 559 Absatz 1 erlaubt 8 % der aufgewendeten Kosten, ohne dass ein Zuschuss abzuziehen wäre.

Die Rechnung geht trotzdem nicht auf, und zwar aus einem strukturellen Grund: § 559 Absatz 3a Satz 3 BGB legt demselben Heizungseinbau dieselbe Grenze von 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren auf. Der Gesetzgeber hat den Deckel an die Maßnahme geknüpft, nicht an den Förderweg.

In Beispiel A hieße das: 8 % von 120.000 € sind 9.600 € im Jahr oder 800 € im Monat – gekappt bleiben davon exakt dieselben 225 € übrig wie mit Förderung. Der Verzicht kostet also 30.900 € Zuschuss und bringt null zusätzliche Miete.

Nur dort, wo die Umlage ohnehin unter dem Deckel bleibt – also bei sehr niedrigen Kosten je Quadratmeter –, liegt der 8-%-Weg rechnerisch höher. Auch dann ist der Zuschuss um ein Vielfaches größer als die Jahresdifferenz.

Formalien: Ankündigung, Erklärung, Fristen

Die Umlage steht und fällt mit dem Verfahren. Sechs Punkte, an denen sie regelmäßig scheitert:

1. Modernisierungsankündigung, in Textform, spätestens drei Monate vor Beginn (§ 555c Absatz 1 BGB). Hinein gehören Art und voraussichtlicher Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer, der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Dazu soll die Ankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Absatz 2 BGB).
2. Mieterhöhungserklärung, ebenfalls in Textform: Sie „ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird" (§ 559b Absatz 1 BGB). Die KfW-Förderung gehört damit offen in die Berechnung. Sie zu verschweigen macht die Erklärung angreifbar.
3. Wirkung ab Beginn des dritten Monats nach Zugang – plus sechs Monate, wenn nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b Absatz 2 BGB).
4. Kostenverteilung: Werden Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten „angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen" (§ 559 Absatz 3 BGB). Lässt sich nicht feststellen, welcher Wohnung welcher Zuschussanteil zusteht, wird nach dem Verhältnis der aufgewendeten Kosten aufgeteilt (§ 559a Absatz 4 BGB).
5. Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB, wenn die geltend gemachten Kosten je Wohnung 10.000 € nicht übersteigen: Dann werden pauschal 30 % als Erhaltungsaufwand abgezogen – dafür sind fünf Jahre lang keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e gegenüber diesem Mieter möglich.
6. § 559d BGB: Wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Beginn begonnen oder eine Erhöhung angekündigt, die die Miete mindestens verdoppeln würde, wird eine Pflichtverletzung vermutet.

Ein Detail mit Folgen: Ein zinsverbilligtes Darlehen aus öffentlichen Mitteln mindert die Umlage um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung (§ 559a Absatz 2 BGB) – und Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes gelten ausdrücklich als Mittel aus öffentlichen Haushalten. Wer den KfW-Ergänzungskredit nutzt, muss also auch diesen Vorteil herausrechnen.

Zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in der Ankündigung: Das ist der Posten, der aus Mietersicht darüber entscheidet, ob die Maßnahme sich für ihn rechnet. Was eine Wärmepumpe im Betrieb tatsächlich an Strom kostet – inklusive der reduzierten Netzentgelte nach § 14a EnWG – haben wir im Ratgeber zu den Wärmepumpen-Stromkosten durchgerechnet.

Was der Mieter tun kann

Dulden muss er. § 555d Absatz 1 BGB ist eindeutig: „Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden." Die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht ausdrücklich außer Betracht.

Den Härteeinwand gegen die Mieterhöhung behält er aber – gerade beim Heizungstausch. § 559 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BGB nimmt Modernisierungen, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, normalerweise aus der Abwägung heraus. Für den Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nummer 1 oder 1a gilt diese Ausnahme jedoch ausdrücklich nicht – die Härtefallprüfung findet also statt. Auch im vereinfachten Verfahren bleibt sie erhalten.

Die Frist ist kurz: bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform. Sie beginnt aber nur zu laufen, wenn die Ankündigung den Anforderungen des § 555c entspricht – eine unvollständige Ankündigung setzt sie schlicht nicht in Gang.

Was für dich als Vermieter außer der Umlage drin ist

Die CO2-Kosten fallen weg. Nach dem Stufenmodell in der Anlage zum CO2-Kostenaufteilungsgesetz trägt der Vermieter im schlechtesten Gebäudezustand – ab 52 kg CO2 je Quadratmeter und Jahr – 95 % der CO2-Kosten und der Mieter 5 %; unter 12 kg dreht sich das Verhältnis auf 0 % zu 100 %. Eine Wärmepumpe verbrennt keinen Brennstoff, für den diese Kosten anfallen – die Position entfällt. Einen amtlichen Euro-Betrag je Wohnung dafür gibt es nicht, nur die Prozentstufen.

Der fossile Gegenweg wird teurer. Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung neu einbaut, muss nach § 43 Absatz 1 GModG sicherstellen, dass ab dem 01.01.2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. Dazu kommt § 5a Absatz 3 CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Bei einer solchen neu eingebauten Anlage tragen Vermieter und Mieter die Gas-Netzentgelte und die CO2-Kosten ab dem 01.01.2028 je zur Hälfte, ab 2029 auch die Kosten des Brennstoffanteils von maximal 30 %. Die Verbraucherzentrale fasst das für Mieter so zusammen: Wer heute als Vermieter eine Öl- oder Gasheizung einbaut, muss sich ab 2028 an den Heizkosten seiner Mieter beteiligen.

Die Stromdirektheizung ist im vermieteten Bestand praktisch versperrt. § 46 Absatz 1 GModG lässt sie in bestehenden Gebäuden mit Wohnungen nur zu, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 % unterschreitet; ausgenommen sind nur Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt.

Übrigens: Eine Pflicht zum Heizungstausch gibt es nicht. Die frühere 65-%-Regel ist weggefallen – die §§ 47 bis 55 und die §§ 71 bis 73 GModG stehen in der Inhaltsübersicht als „(weggefallen)". Was seit dem GModG für Bestandsgebäude wirklich gilt und welche Folgepflichten eine neue fossile Heizung auslöst, haben wir im Ratgeber zur Wärmepumpen-Pflicht im Altbau aufgeschlüsselt.

Pflichten, die mit der neuen Wärmepumpe kommen

Ab sechs Wohnungen greift § 60a GModG: Wärmepumpen, die nach dem 31.12.2023 eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen „nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens jedoch zwei Jahre nach Inbetriebnahme, einer Betriebsprüfung unterzogen werden". Ohne Fernkontrolle wiederholt sich die Prüfung spätestens alle fünf Jahre. Warmwasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen sind ausgenommen. Das Ergebnis und der Nachweis über durchgeführte Arbeiten sind dem Mieter auf Verlangen unverzüglich vorzulegen.

Die Heizungsprüfung für Altanlagen bleibt daneben bestehen: Eine wassergeführte Heizung, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurde und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen betrieben wird, ist bis zum 30.09.2027 zu prüfen und zu optimieren (§ 60b GModG). Für Wärmepumpen, die nach § 60a geprüft werden, entfällt diese Pflicht.

Aus der Förderung selbst kommt eine dritte Bindung: Die geförderte Anlage ist mindestens zehn Jahre zweckentsprechend zu nutzen. Verkaufst du das Haus in dieser Zeit, musst du den Erwerber auf die Förderung, die Nutzungspflicht und das Verschlechterungsverbot hinweisen.

Wann die Förderung ganz wegfällt: das Wärmenetz

Ein Ausschlussgrund verdient besondere Aufmerksamkeit, weil er nicht an deinem Haus hängt, sondern an einer Entscheidung der Kommune. Das Merkblatt 458 sagt: Gefördert wird ausschließlich der Anschluss an das Wärmenetz und nicht die Errichtung von Einzelheizungen,

„wenn das betreffende Grundstück aufgrund einer kommunalen Entscheidung (beispielsweise durch Beschluss einer Satzung oder aufgrund eines Anschluss- und Benutzungszwangs) an ein Wärmenetz angeschlossen werden soll."

Entscheidend ist der Zusatz: Dieser Förderausschluss greift „nur, wenn und soweit eine Kommune beziehungsweise die zuständige Stelle eine entsprechende Entscheidung getroffen und transparent gemacht hat". Maßgeblich ist also nicht, dass Fernwärme in deinem Viertel denkbar wäre, sondern dass eine solche Entscheidung tatsächlich getroffen und offengelegt wurde. Vor dem Antrag lohnt deshalb der Blick in die kommunalen Beschlüsse für dein Grundstück.

Steuer: § 35c EStG ist für vermietete Objekte raus

Der Steuerbonus für energetische Sanierungen scheidet aus, und zwar schon dem Wortlaut nach: § 35c Absatz 2 Satz 1 EStG verlangt, dass der Steuerpflichtige „das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt". Schon die Überschrift der Norm spricht von „zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden". Unabhängig davon schließen sich KfW-Zuschuss und die Steuerermäßigung nach § 35a und § 35c für dieselbe Maßnahme ohnehin aus. Wie dieser Weg für Selbstnutzer funktioniert und wo seine Grenzen liegen, steht im Ratgeber Wärmepumpe von der Steuer absetzen.

Für vermietete Gebäude läuft die Wärmepumpe stattdessen über die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Drei Vorschriften solltest du kennen, bevor du den Auftrag vergibst:

• § 82b EStDV: Größere Erhaltungsaufwendungen an überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden lassen sich abweichend vom Abflussprinzip gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.
• § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG – die teure Falle: Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen und netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gehören zu den Herstellungskosten. Dann wirkt die Wärmepumpe nur noch über die Abschreibung.
• § 7 Absatz 4 EStG: Die Gebäude-AfA beträgt 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2 % bei Fertigstellung davor und nach dem 31.12.1924, 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925.

Weil die Vermietung von Grundstücken nach § 4 Nummer 12 Buchstabe a UStG umsatzsteuerfrei ist, gibt es in der Regel keinen Vorsteuerabzug – gerechnet wird mit den Bruttokosten.

Eine Frage lassen wir bewusst offen: ob und wie der KfW-Zuschuss die Bemessungsgrundlage für Werbungskosten oder AfA mindert. Dazu gibt es keine amtliche Quelle, die wir hier belastbar zitieren könnten. Belegbar ist nur: Die KfW übermittelt Zuschussauszahlungen von insgesamt mindestens 3.000 € innerhalb eines Kalenderjahres an die Finanzbehörden und weist ausdrücklich darauf hin, dass verbindliche Auskünfte nur die zuständige Finanzbehörde erteilen darf. Diesen Punkt klärst du vor der Steuererklärung mit dem Finanzamt oder der Steuerberatung.

Alternative Contracting – und der Ergänzungskredit

Contracting ist förderfähig. Das Merkblatt 458 stellt klar: „Die Nutzung von Heizungstechnik ist auch bei Mietkauf, Miete, Leasing und Contracting förderfähig", und die vertraglich vereinbarten Raten lassen sich entsprechend der Nutzungsdauer für bis zu 10 Jahre als förderfähige Kosten ansetzen. Der Contractor kann den Antrag auch selbst stellen.

Mietrechtlich ist die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung aber eine eigene Hürde. § 556c Absatz 1 BGB erlaubt sie nur, wenn die Wärme „mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird" und die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Angekündigt wird die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform. Mindestabnahmemengen oder Modernisierungsbeschränkungen im Wärmeliefervertrag sind nach der Wärmelieferverordnung unwirksam.

Praktisch heißt das: Contracting verlagert die Investition, ist aber kein Weg, den 0,50-€-Deckel zu umgehen – die Kostenneutralität für den Mieter ist eine eigenständige, zusätzliche Prüfung.

Zur Finanzierung: Mehrfamilienhaus-Vorhaben laufen über den Ergänzungskredit 359 – der zinsverbilligte 358 setzt ein selbstgenutztes Einfamilienhaus und ein Haushaltseinkommen bis 90.000 € voraus. Möglich sind bis zu 120.000 € je Wohneinheit, Voraussetzung ist eine vorliegende Zuschusszusage. Einen Zinssatz nennen wir hier bewusst nicht – er ist keine feste Größe; den aktuell gültigen Wert nennt allein die KfW-Produktseite zum Ergänzungskredit.

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Geht das im Altbau-Mietshaus technisch überhaupt?

Statt einer Faustregel ein dokumentierter Fall: Das Umweltbundesamt beschreibt ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg, Baujahr 1873, mit zehn Wohneinheiten und 910 Quadratmetern beheizter Fläche, das auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe umgestellt wurde. Die Vorlauftemperatur lag vorher bei 46 bis 55 °C, die vorhandenen Heizkörper wurden weiterverwendet; die Gebäudehülle war 2004 gedämmt worden. Die dortige Einschätzung: „Was man benötigt sind Heizflächen, die bei Vorlauftemperaturen bis maximal 50° ausreichend Heizleistung liefern. Das kann bei einem bereits gedämmten Haus fast immer über die bestehenden Heizkörper erfolgen."

Das ist ein Einzelbeispiel, kein Durchschnittswert – und es sagt nichts darüber, was in deinem Haus möglich ist. Aber es zeigt, dass Baujahr und Bestandsheizkörper für sich genommen kein Ausschlussgrund sind. Die belastbare Antwort liefert nur die Planung für dein konkretes Gebäude.

Fazit: Die Förderung ist planbar, die Umlage ist gedeckelt

Für Vermieter ist die Rechnung 2026 unspektakulär ehrlich. Du bekommst 30 % – keine Boni, keine 70-%-Diskussion – auf eine nach Wohneinheiten gestaffelte Bemessungsgrundlage, die mit 28.000 € nur für die erste Wohnung startet und danach deutlich abflacht. Wer 2027 einreicht, verliert planbar: erst 750 € Sockelbetrag, dann den halbierten Fördersatz, den nur der noch unklar definierte Wertschöpfungs-Bonus wieder ausgleicht.

Auf der Mietseite ist die entscheidende Zahl nicht die 10 %, sondern die 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren. Sie greift in fast jedem realistischen Projekt, sie greift auch im 8-%-Weg ohne Förderung – und sie macht den Verzicht auf den Zuschuss zur reinen Geldvernichtung.

Was am Ende für dich übrig bleibt, hängt damit an drei Größen: der Zahl der Wohneinheiten, dem Angebotspreis und der Wohnfläche, über die du umlegen darfst. Genau das rechnest du am besten mit deinen eigenen Eckdaten durch.

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